Umowa dzierżawy – wymagania
Umowa dzierżawy nie musi być spisana u notariusza ale rolnicy, którzy chcą przekazać grunty w zamian za emeryturę rolniczą, muszą potwierdzać jej zawarcie.
Kodeks cywilny nie przewiduje szczególnej formy umowy dzierżawy dla jej ważności. Może być ona zawarta nawet ustnie. Jednak w myśl art. 660 k.c. w związku z art. 694 k.c., umowa dzierżawy nieruchomości na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. Jednak rolnicy wydzierżawiający ziemie muszą umowę zawierać pisemnie i potwierdzać ją w swoim urzędzie gminy czy miasta.
W dniu 31 lipca 2020 roku weszły w życie przepisy nakładające na burmistrzów (wójtów, prezydentów miast) nowe obowiązki polegające na potwierdzaniu zawartych umów dzierżawy w trybie przepisów ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników.
Znowelizowany art. 28 ust. 4 pkt 1 i art. 38 pkt 1 ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników, wprowadza obowiązek potwierdzania faktu zawarcia umowy dzierżawy przez wójta/burmistrza właściwego ze względu na miejsce położenia przedmiotu dzierżawy.
Umowa dzierżawy – wymagania
Zgodnie z nowym brzmieniem art. 28 ust.4 pkt 1 u.s.r. uznaje się, że rencista zaprzestał prowadzenia działalności rolniczej, jeżeli ani on, ani jego małżonek nie jest właścicielem (współwłaścicielem) lub posiadaczem gospodarstwa rolnego w rozumieniu przepisów o podatku rolnym i nie prowadzi działu specjalnego, nie uwzględniając:
1) gruntów wydzierżawionych, na podstawie umowy pisemnej zawartej – w przypadku renty stałej – co najmniej na 10 lat, a w przypadku renty okresowej – na okres wskazany w decyzji Prezesa Kasy o przyznaniu tej renty, której zawarcie potwierdził wójt, właściwy ze względu na miejsce położenia przedmiotu dzierżawy, osobie niebędącej:
a. małżonkiem rencisty,
b. osobą pozostającą z rencistą we wspólnym gospodarstwie domowym,
c. małżonkiem osoby, o której mowa w lit. b;
2) gruntów trwale wyłączonych z produkcji rolniczej na podstawie odrębnych przepisów, w tym zalesionych gruntów rolnych;
3) gruntów i działów specjalnych należących do małżonka, z którym rencista zawarł związek małżeński po ustaleniu prawa do renty rolniczej z ubezpieczenia;
4) własności (udziału we współwłasności) nieustalonej odpowiednimi dokumentami urzędowymi, jeżeli grunty będące przedmiotem tej własności (współwłasności) nie znajdują się w posiadaniu rolnika lub jego małżonka.
W myśl art.38 pkt. 1 u.s.r. przy ustalaniu podlegania ubezpieczeniu domniemywa się, że:
1) właściciel gruntów zaliczonych do użytków rolnych lub dzierżawca takich gruntów, jeżeli umowa dzierżawy jest potwierdzona przez wójta, właściwego ze względu na miejsce położenia przedmiotu dzierżawy, prowadzi działalność rolniczą na tych gruntach;
2) podatnik podatku rolnego lub podatku od dochodu z działów specjalnych prowadzi działalność rolniczą w rozmiarze wynikającym z zakresu opodatkowania;
3) jeżeli własność lub dzierżawa gruntów, o których mowa w pkt 1, przysługuje kilku osobom lub jeżeli obowiązek podatkowy, o którym mowa w pkt 2, ciąży na kilku osobach – każda z tych osób uczestniczy w prowadzeniu działalności rolniczej;
4) osoba bliska rolnikowi, spełniająca warunki określone w art. 6 pkt 2 lit. a i b, stale pracuje w gospodarstwie rolnym i nie jest związana z rolnikiem stosunkiem pracy – jeżeli okoliczność ta została stwierdzona zgodnym oświadczeniem rolnika i tej osoby.
W celu uzyskania potwierdzenia zawarcia umowy dzierżawy należy złożyć do właściwego ze względu na zamieszkanie urzędu gminy czy miasta wniosek wraz z podpisaną umową dzierżawy. Na wydanie w/w potwierdzenia wójt/burmistrz/prezydent ma 7 dni.
Według powyższych przepisów dokonuje tylko potwierdzenia zawarcia umowy, zatem nie potwierdza faktu rozwiązania lub wygaśnięcia umowy dzierżawy, nie sporządza umowy dzierżawy i nie poświadcza własnoręczności podpisów na tych umowach.
Uzyskanie potwierdzenia nie podlega opłacie skarbowej na podstawie art. 2 ust.1 pkt 1 lit. b ustawy z dnia 16.11.2006 roku o opłacie skarbowej (t.j. Dz.U. z 2020 r poz. 1546).
Umowa dzierżawy powinna zawierać następujące elementy:
– datę zawarcia umowy;
– miejsce zawarcia umowy;
– oznaczenie stron umowy, tj. wydzierżawiającego i dzierżawcę ich imiona i nazwiska, miejsce zamieszkania, nr dowodu osobistego, datę wydania dowodu i przez kogo został wydany lub nr paszportu jego datę wydania i przez kogo został wydany, (uwaga w dniu zawarcia umowy zarówno paszport jak i dowód osobisty powinny być ważne);
– opis przedmiotu dzierżawy: nr działki, powierzchnia działki, położenie działki – (obręb), oznaczenie gminy, nr księgi wieczystej;
– czas trwania umowy – w tym przypadku, co najmniej dziesięć lat;
– sposób korzystania przez dzierżawcę z gruntu (cel dzierżawy, możliwość pobierania pożytków);
– określenie sposobu naliczania czynszu dzierżawnego.
Obowiązki stron umowy dzierżawy gruntów rolnych
Strony umowy dzierżawy gruntów rolnych muszą zadbać o to, żeby stosowne dane zostały ujawnione np. organom podatkowym. Jeżeli grunty gospodarstwa rolnego zostały w całości lub w części wydzierżawione na podstawie umowy zawartej stosownie do przepisów o ubezpieczeniu społecznym rolników lub przepisów dotyczących uzyskiwania rent strukturalnych, podatnikiem podatku rolnego jest dzierżawca.
Osoby fizyczne będące podatnikami podatku rolnego, m.in. dzierżawcy, są zobowiązane złożyć organowi podatkowemu informację o gruntach w terminie 14 dni od dnia zaistnienia okoliczności uzasadniających powstanie albo wygaśnięcie obowiązku podatkowego w zakresie podatku rolnego. Jeżeli bowiem nie zostaną złożone odpowiednie deklaracje podatkowe, zgodne ze stanem faktycznym, wówczas nakazy podatkowe będą wystawiane na właścicieli gruntów rolnych.
Podstawa prawna: ustawa z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (Dz.U. z 2020 poz. 333), art. 3 pkt 3 oraz art. 6a ust. 6.
Umowa dzierżawy – wymagania – warto poznać.
